私の生息域である大阪で考えると
新築 木造アパート投資の理想のモデルケースはこんな感じです。
木造アパート６部屋１棟
土地1680万円
建物3000万円の、土地・建物総額4680万円
１室あたりの家賃は6.5万円とすると、家賃収入の年額は468万円です。
（6.5万円×6部屋×12カ月＝468万円）
表面利回りは10％です。
初心者でも木造アパート投資を検討する理由
「戸建賃貸や区分マンションで経験を積んでから木造アパート投資へ」という意見もありますが、木造アパートであれば、年収や保有金融資産による属性がそれなりであれば、銀行からの融資も受けられますので、実現可能な投資です。
シミュレーション例
冒頭で表面利回りはざっと10％と計算しましたが、手残りが実際どの程度になるのかシミュレーションしてみます。
総額4680万円を
金利2.5％ 融資期間30年
満額(4680)万円の融資を受けられた場合、年間返済額は221.9万円になります。
空室率10％、諸経費率10％で考えると合計93.6万円が必要。
年間の手残りは152.5万円になります。
（468万円-221.9万円-93.6万円＝152.5万円）
投資額4680万円で手残り152.5万円というのは、かなり理想的な数字です。
投資額1億円に換算すると、手残り325万円にもなります。
（投資額1億円換算で年間200～300万円の手残りがあれば良いと よく言われています。）
どこまで妥協できるのか
理想のモデルケースでは、土地1680万円・建物3000万円の総額4680万円で計算していましたが、こんな良い条件は そう簡単に見つかるものではありません。
妥協しないといけない部分は出てくるはずです。
総額が上がり、借入金が増えた場合もシミュレーションしました。
| 借入額(万円) | 金利 | 返済額(万円)/年 | 手残り(万円) | １億円換算 |
| 4680 | 2.50% | 221.9 | 153 | 326 |
| 5000 | 2.50% | 237.1 | 137 | 275 |
| 6000 | 2.50% | 284.5 | 90 | 150 |
| 7000 | 2.50% | 331.9 | 42 | 61 |
| 8000 | 2.50% | 379.3 | -5 | -6 |
金利2.5％で計算していましたが、金利1.5％で借りられるとこうなります。
| 借入額(万円) | 金利 | 返済額(万円)/年 | 手残り | １億円換算 |
| 4680 | 1.50% | 193.8 | 181 | 386 |
| 5000 | 1.50% | 207.1 | 167 | 335 |
| 6000 | 1.50% | 248.5 | 126 | 210 |
| 7000 | 1.50% | 289.9 | 84 | 121 |
| 8000 | 1.50% | 331.3 | 43 | 54 |
| 9000 | 1.50% | 372.7 | 2 | 2 |
| 10000 | 1.50% | 414.1 | -40 | -40 |
金利1.5％で借りられると、総額6000万円までなら手残りも十分です。
勝負は、良い立地（土地）を見つけて買えるかどうか
シミュレーションするのと違い、実際やるとなると難しいのが、
空室率10％以上を維持できる土地を安く見つけられるかどうかです。
・安いだけの土地ならネット上からでもいくらでも見つけられます。
・立地が良い土地（値段も高い）ならネット上でも見つけられます。
立地が良くて（駅に近い、今後人口も減りにくいエリア、需要があるエリアなど）
土地面積も確保できて、安いとなると、我々がネットで目にする前に売れてしまいます。
不動産屋から、いかに優先的に情報をもらえるか。
このあたりが私が一番苦戦するポイントになると予想しています。
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